Wohnungsmangel in Deutschland: Können Bürogebäude in Wohnungen umgewandelt werden?

Bereits seit Jahren ist der Wohnungsmangel in Deutschland ein großes Thema in Politik und Gesellschaft. Besonders in Großstädten fehlt es an Wohnraum, den sich jede:r leisten kann. Viele Arbeitnehmer:innen pendeln täglich mit dem Auto oder der Bahn zahlreiche Kilometer, um zur Arbeit zu kommen, weil Wohnungen am Arbeitsort zu teuer oder schlicht nicht verfügbar sind. Auf der anderen Seite gibt es jedoch auch zahlreiche Bürogebäude, die ungenutzt sind, weil Firmen umziehen und keine neuen Mieter:innen gefunden werden können. Einige Expert:innen empfehlen, den Leerstand auszunutzen und Büros als Wohnungen zu nutzen. Wir haben uns näher mit dem Thema beschäftigt.

So ist die aktuelle Situation zum Wohnungsmangel

Dass besonders in Großstädten wie Berlin oder München und in Ballungsgebieten wie dem Ruhrgebiet ein Mangel an Wohnungen besteht, ist längst kein Geheimnis mehr. Doch obwohl im Jahr 2020 so viele Wohnungen gebaut wurden wie seit 2001 nicht mehr, reicht das Bautempo noch immer nicht aus. Laut Angaben von Expert:innen aus der Politik und der Baubranche müssten jährlich zwischen 350.000 und 400.000 Wohnungen fertiggestellt werden, um dem Wohnungsmangel effektiv entgegenzuwirken. Trotz Rekordhoch waren es im Jahr 2020 nur etwa 306.000. Knapp zusammengefasst bedeutet das: Nicht nur die Politik, sondern auch die Baubranche steht vor der Herausforderung, das Tempo weiter anzuziehen. Gleichzeitig ist es jedoch auch sinnvoll, sich nach Alternativen zum klassischen Neubau als Antwort auf die Wohnungslage umzusehen.

Zahlreiche ungenutzte Bürogebäude: die Lösung für den Wohnungsmangel in Deutschland?

Gerade in Bezug auf Bürogebäude hört oder liest man immer wieder von Leerstand – selbst in Großstädten fallen Aushänge mit „Gewerbeflächen zu vermieten“ deutlich häufiger auf als Aushänge für Wohnungen, die zu vermieten sind. Die Pandemie hat diese Situation in den letzten beiden Jahren verstärkt – viele Firmen setzen langfristig auf die Arbeit im Homeoffice und benötigen zum Teil deutlich kleinere Büroflächen. Die Pandemie scheint außerdem den Abwärtstrend in Bezug auf den Leerstand von Bürogebäuden gestoppt zu haben: Seit 2010 ist der Leerstand von 10,1 % auf nur noch 2,9 % in 2019 gesunken. Im Jahr 2020 standen wieder 3,4 % der Büroflächen leer – die Tendenz ist weiter steigend.

Kann dieser Leerstand nicht genutzt werden, um dringend nötigen Wohnraum zu schaffen? Büroräume können umgebaut und zum Beispiel als Wohnheime für Studierende umstrukturiert werden. Diese Vor- und Nachteile gibt es bei der Lösung:

Vorteile der Umnutzung von Bürogebäuden:

• Immobilien bestehen bereits: Um Büros in Wohnungen umzuwandeln, ist ausschließlich ein Umbau der Innenräume nötig. Gerade Großraumbüros können schnell in Wohneinheiten umgebaut werden.
• Zentrale Lage: Oft werden Bürokomplexe in zentraler Lage errichtet – im Gegensatz zu klassischen Gewerbebauten für produzierende Firmen. Ein Umbau von Büro- in Wohnraum kann schnell für einen besseren Wohnungsmarkt in den Innenstädten sorgen.
• Modernisierung: Je nach Lage stehen Bürogebäude oft viele Jahre leer und benötigen eine Modernisierung, sobald sich neue Mieter:innen gefunden haben. Ein Umbau geht oft auch mit einer grundlegenden Modernisierung der Räume einher.

Nachteile der Umnutzung von Bürogebäuden:

• Baugenehmigung: Wer ein Gewerbeobjekt in ein Wohngebäude umbauen möchte, benötigt dafür eine Baugenehmigung. In einigen Bereichen ist die Wohnnutzung zudem unzulässig, sodass Pläne erst umfassend geprüft werden müssen. Die Bürokratie stellt Unternehmen an dieser Stelle vor große Herausforderungen.
• Geringe Leerstandsquote: Laut Branchenexpert:innen ist die Leerstandsquote zurzeit zu gering – die Nachfrage nach Büros kann nicht in allen Regionen bedient werden. Wird diese Quote durch Umwandlungen in Wohnungen noch verringert, könnten Unternehmen bei der Bürosuche auf ähnliche Herausforderungen stoßen wie Wohnungssuchende.
• Ungewisser Trend: Die Pandemie ist noch immer nicht vorbei. Zahlreiche Teams arbeiten nach wie vor übergangsweise im Homeoffice – viele Unternehmen wünschen sich für die Zukunft nach der Pandemie erneut die Arbeit im Büro vor Ort. Der Trend zur ausschließlichen Arbeit im Homeoffice ist noch ungewiss.

Umnutzung Bürogebäude als Wohnung: diese Aufgaben entstehen

Umfassende Planung & Analyse

Der wichtigste Faktor für die Umwandlung von Gewerbe- in Wohneinheiten ist die Planung. Zuerst gilt es, die Eignung des Gebäudes und der einzelnen Räume zu prüfen: Praktische Fragen wie die Existenz passender Treppenhäuser, Anschlüsse für Gas, Wasser und Strom oder die Frage nach Brandschutz und Beleuchtung sollten geklärt werden. Auch die Infrastruktur sollte in die Bewertung mit einbezogen werden – ist sie auf Wohnen ausgelegt oder ausschließlich auf die gewerbliche Nutzung? Gibt es zum Beispiel Lebensmittelgeschäfte, Schulen, Spielplätze und Grünanlagen in der Nähe? Wie steht es um die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? Erst, wenn alle wichtigen Fragen beantwortet sind, kann der Umbau beginnen.

Nutzungsänderung beantragen

Zunächst gibt es einige rechtliche Angelegenheiten, die geprüft werden müssen. Um ein Gewerbegebäude in ein Wohngebäude umzuwandeln, ist eine Baugenehmigung nötig – außerdem müssen die aktuellen rechtlichen Anforderungen für Wohngebäude eingehalten werden.

Umsetzung mit Profis

Sind alle organisatorischen Gegebenheiten definiert, kann die Umsetzung beginnen. Hier empfiehlt es sich, mit Unternehmen oder Freelancern zu arbeiten, die sowohl im Wohnungs- als auch im Gewerbebau Erfahrungen gesammelt haben. Sie kennen somit die Gegebenheiten beider Bereiche und können bessere Empfehlungen aussprechen. Oft können spezialisierte Freelancer auch bereits in der Planungsphase unterstützen.

Wohnungsmangel: Herausforderungen für die Gesellschaft und die Baubranche

Der Wohnungsmangel stellt gleich mehrere Bereiche in Deutschland vor Herausforderungen:

• die Politik, weil sie die gesetzlichen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau und die Belebung der Innenstädte festlegen muss
• Die Gesellschaft, weil sie die Folgen des Wohnungsmangels abfedern muss
• Die Baubranche, weil sie die zahlreichen Bauprojekte planen und umsetzen muss

Besonders für die Baubranche ergeben sich jedoch gleich doppelte Herausforderungen: Wohnungsbauprojekte wollen nicht nur professionell geplant, sondern auch umgesetzt werden. Hier fehlt es allerdings seit geraumer Zeit an Mitarbeiter:innen: Der Fachkräftemangel hat die Baubranche in Deutschland fest im Griff. Bauunternehmen erleben dadurch Schwierigkeiten, Bauprojekte fristgerecht umzusetzen – sowohl im Hochbau als auch im Tiefbau. Ihnen fehlen schlicht die Mitarbeiter:innen. Eine Teillösung für dieses Problem kann die Arbeit mit Freelancern sein. Die Zusammenarbeit mit Freiberufler:innen gestaltet sich flexibler als die Suche nach festangestellten Mitarbeiter:innen und die Spezialist:innen können projektweise eingesetzt werden. ambass hat sich als Personalberatung auf die Vermittlung eben dieser Freelancer spezialisiert. Wir kennen die Sorgen und Wünsche der Baubranche und verfügen über ein großes Netzwerk aus spezialisierten Freelancern. Sie haben Interesse an der Zusammenarbeit mit Freelancern und benötigen einen Partner für die Suche? Nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf! Wir begleiten Sie durch den Prozess und bringen Sie mit den passenden Selbstständigen zusammen!